Thuế Trước Bạ Nhà Đất: Khi Nào Nộp, Cách Tính Chi Tiết 2024

Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, một trong những nghĩa vụ tài chính mà cá nhân và tổ chức cần quan tâm là Thuế Trước Bạ Nhà đất (thường được gọi là lệ phí trước bạ nhà đất). Khoản thu này là bắt buộc theo quy định của pháp luật Việt Nam khi bạn đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nắm rõ các quy định về thuế trước bạ nhà đất giúp người dân và doanh nghiệp chủ động thực hiện nghĩa vụ, tránh các vướng mắc pháp lý không đáng có trong quá trình làm thủ tục liên quan đến bất động sản.

Khi nào cần nộp thuế trước bạ nhà đất?

Thuế trước bạ nhà đất, hay lệ phí trước bạ, là một khoản thu ngân sách nhà nước. Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải nộp khoản phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với các loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà và đất được xác định là các đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ.

Như vậy, nghĩa vụ nộp thuế trước bạ nhà đất phát sinh khi cá nhân, tổ chức thực hiện đăng ký, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Điều này áp dụng cho các trường hợp như nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, hoặc khi được giao đất, cho thuê đất mà có phát sinh nghĩa vụ tài chính. Hoàn thành nghĩa vụ này là một bước quan trọng trong các thủ tục đóng mã số thuế cá nhân online hoặc trực tiếp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà.

Chi tiết cách tính thuế trước bạ nhà đất

Để xác định số tiền thuế trước bạ nhà đất phải nộp, chúng ta cần áp dụng công thức chung và xác định các thành phần trong công thức đó theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Công thức tổng quát tính thuế trước bạ nhà đất

Công thức tính thuế trước bạ (lệ phí trước bạ) đối với nhà đất như sau:

Lệ phí trước bạ nhà đất phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ nhà đất x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Trong công thức này, việc xác định “Giá tính lệ phí trước bạ nhà đất” là yếu tố phức tạp và cần tuân thủ các quy định cụ thể cho từng loại tài sản (đất hoặc nhà) cũng như từng trường hợp giao dịch.

Cách xác định giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định dựa trên diện tích và giá đất theo quy định của Nhà nước.

Trong đó:

• Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Diện tích này được xác định cụ thể bởi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cung cấp cho cơ quan thuế thông qua “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
• Giá một mét vuông đất là giá tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm người dân/doanh nghiệp kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đặc biệt về giá đất:

• Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo giá tại hợp đồng.
• Nếu giá tại hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Ngoài ra, đối với trường hợp người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp lệ phí trước bạ ban đầu, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất khác thuộc diện chịu lệ phí trước bạ (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở), giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm tính lệ phí. Các khoản chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp liên quan đến việc sở hữu và sử dụng đất đối với doanh nghiệp cũng cần được hạch toán đúng quy định.

Cách xác định giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định dựa trên diện tích sàn, giá trị xây dựng mới và tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà.

Trong đó:

• Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn của ngôi nhà (bao gồm cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
• Giá 01 (một) mét vuông nhà là giá xây dựng thực tế “mới” cho một mét vuông sàn của từng cấp nhà, hạng nhà. Giá này do UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan tại địa phương (như chi cục thuế quận 7 và các chi cục khác) để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà áp dụng tại địa phương, trình UBND cấp tỉnh ban hành.
• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà cũng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật. Tỷ lệ này phản ánh mức độ hao mòn, cũ hỏng của ngôi nhà.

Trường hợp đặc biệt về giá nhà:

• Tương tự như đất, nếu giá bán nhà ghi trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo giá tại hợp đồng.
• Nếu giá tại hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Đối với nhà chung cư, giá tính lệ phí trước bạ không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Tuy nhiên, nếu trên hợp đồng hoặc hóa đơn mua bán không tách riêng khoản kinh phí này, giá tính lệ phí trước bạ sẽ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn hoặc hợp đồng.

Trường hợp nhà đất có giá trị gộp trên hợp đồng

Khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà đất không tách riêng giá trị của nhà và giá trị của đất, cách xác định giá tính lệ phí trước bạ như sau:

• Nếu tổng giá trị nhà và đất ghi trong hợp đồng cao hơn tổng giá trị nhà và đất theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo giá tại hợp đồng mua bán, chuyển quyền.
• Nếu tổng giá trị nhà và đất tại hợp đồng thấp hơn tổng giá trị theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành, giá tính lệ phí trước bạ sẽ lấy theo tổng giá trị do UBND cấp tỉnh ban hành cho cả nhà và đất tại thời điểm kê khai lệ phí. Đây là một trong những loại thuế, phí mà cá nhân, tổ chức cần lưu ý bên cạnh các nghĩa vụ thuế khác như thuế vãng lai là gì hay các khoản phải nộp cuối kỳ khi quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

Mức thu thuế trước bạ nhà đất theo tỷ lệ (%)

Sau khi đã xác định được giá tính lệ phí trước bạ cho nhà và/hoặc đất, bước cuối cùng là áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm để tính ra số thuế trước bạ phải nộp.

Theo quy định hiện hành, mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ phần trăm đối với nhà và đất là 0.5%.

Như vậy, số tiền thuế trước bạ nhà đất phải nộp bằng 0.5% của giá trị được xác định là giá tính lệ phí trước bạ theo các nguyên tắc đã nêu ở trên.

Kết luận

Thuế trước bạ nhà đất là một khoản nghĩa vụ tài chính quan trọng mà bất kỳ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nào khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với nhà đất đều phải thực hiện. Việc nộp thuế trước bạ là điều kiện cần để hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng.

Việc tính toán khoản thuế này đòi hỏi sự chính xác dựa trên công thức chung và các yếu tố như diện tích, giá đất/nhà theo quy định của UBND cấp tỉnh, hoặc giá trị hợp đồng trong một số trường hợp. Tỷ lệ thu thuế trước bạ nhà đất hiện nay là 0.5%.

Hiểu rõ “khi nào nộp” và “cách tính” là chìa khóa để người dân và doanh nghiệp chủ động và minh bạch trong việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước. Đối với các trường hợp cụ thể hoặc phức tạp, việc tham khảo trực tiếp văn bản pháp luật hoặc liên hệ với cơ quan thuế địa phương là phương án tốt nhất để đảm bảo tính chính xác.

Tài liệu tham khảo

• Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
• Điều 6 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
• Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC ngày 22/02/2022 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP.